Cuánto se pide por m² en Punta del Este y Montevideo

Por qué un índice propio

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El precio por metro cuadrado que se usa como referencia oficial es el de la Agencia Nacional de Vivienda, y mide solo vivienda promovida por la Ley 18.795. En Maldonado, además, las ventas que registra son de la ciudad de Maldonado, no de Punta del Este, como mostramos en el Informe GOYA de Suelo Nº 2.

Este índice toma todos los avisos de venta de apartamentos y casas publicados en portales inmobiliarios de Maldonado y de Montevideo, los ubica por su coordenada en las zonas oficiales de cada Intendencia y calcula la mediana de lo que se pide por metro cuadrado en cada zona. Solo se publica una zona cuando el resultado es estable, y cada cifra va con su zona oficial, su segmento (nuevo, usado o promovido), su margen de error y la cantidad de avisos y de inmobiliarias que la sustentan.

Hay otras mediciones privadas de lo que se pide en los avisos. Sus cifras no se pueden comparar con las de este índice sin saber qué zona, qué tipo de vivienda y qué superficie usa cada una.

Lo que se pide

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Mediana del precio pedido en dólares por metro cuadrado declarado. El margen mide solo el error de muestreo.

Por un apartamento usado en Punta del Este se pide, en la mediana, un 31% más por metro cuadrado que por uno usado en Montevideo. Entre los nuevos la distancia es menor: 4.091 contra 3.844, un 6% más. En Montevideo, la vivienda promovida se ofrece un 15% por debajo de la nueva sin promoción declarada.

Son comparaciones de lo que se anuncia: si en un lugar se publican más unidades grandes, o más frente al mar, la mediana lo refleja.

Montevideo, barrio por barrio

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Mediana en USD por metro cuadrado de apartamento. Una celda vacía significa que ese grupo no alcanzó el criterio para publicarse, no que no haya avisos.

Entre el barrio donde más se pide por un apartamento nuevo, Carrasco, y donde menos, Aguada, la diferencia es de más del 60%.

Maldonado, por subzona oficial

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Mediana en USD por metro cuadrado de apartamento.

Casas

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Lo que se pide por una casa

Mediana del precio pedido en dólares por metro cuadrado declarado. El margen mide solo el error de muestreo.

Montevideo, barrio por barrio: casas

Mediana en USD por metro cuadrado de casa.

Maldonado, por subzona oficial: casas

Mediana en USD por metro cuadrado de casa.

El margen de error de cada cifra de estas tablas, con la cantidad de avisos y de inmobiliarias, está en el anexo al final.

Cómo se mide

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• Avisos. Todos los avisos de venta de apartamentos y casas publicados en portales inmobiliarios, descargados el 28 de setiembre (Maldonado, 30.425 avisos) y el 29 de setiembre (Montevideo, 27.903).
• Ubicación. Cada aviso se ubica por su coordenada en las zonas oficiales: las subzonas del plan de ordenamiento de la Intendencia de Maldonado y los barrios del INE que usa la Intendencia de Montevideo. Nunca por el barrio que escribe el anunciante. Las coordenadas genéricas, que el portal repite para cientos de avisos, quedan afuera.
• Limpieza. Se descartan los avisos sin precio, los duplicados de la misma unidad publicada por varias inmobiliarias, las fichas de proyecto con precio "desde", las ventas de varias unidades juntas y las superficies contradictorias. Cada descarte queda contado. Quedan 6.423 avisos en Maldonado y 10.358 en Montevideo.
• Superficie. La que declara el aviso; si publica dos, la menor. No es una superficie homogénea: según cómo cargue cada inmobiliaria, puede incluir terrazas o áreas comunes.
• Segmentos. Vivienda promovida (cuando el aviso o su proyecto lo declara), nueva sin promoción declarada, y usada.
• Cifra y margen. La mediana de cada zona y un intervalo de confianza del 95% que se calcula remuestreando inmobiliarias. Ese margen mide solo el error de muestreo dentro de los avisos capturados.
• Qué se publica. Una zona se publica solo si los dos extremos de su margen quedan a menos del 10% de la mediana, si la aportan al menos tres inmobiliarias y ninguna concentra la mitad de los avisos, y si ninguna coordenada ni proyecto reúne el 30% o más de los avisos. En esta edición se publican 18 grupos en Maldonado y 51 en Montevideo.

Lo que este índice no dice

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• No dice a cuánto se vende. Es precio pedido, y la diferencia con el precio de cierre depende de cada operación.
• No dice si los precios suben o bajan. Es la primera edición. Las próximas van a mostrar diferencias solo si superan el margen de error, y aun así sin ajustar por lo que cambia en la oferta: una mediana puede moverse solo porque cambia lo que se publica.
• En Punta del Este, la cifra es la de la localidad catastral, que no incluye Pinares ni la ciudad de Maldonado (la ciudad se mide aparte). Los apartamentos se publican solo para tres sectores: La Pastora, el Balneario y Gorlero (en Gorlero, solo usados). No hay cifra de apartamentos para La Barra, Manantiales, José Ignacio, Punta Ballena ni la punta de la península, porque ninguna de esas zonas alcanzó los criterios de publicación. Además, de los 30.425 avisos descargados en Maldonado, 6.852 no publican ubicación y 4.088 repiten un punto genérico de zona, y quedaron fuera. Si esos avisos piden distinto, la mediana sería otra.
• No sirve para valuar una unidad concreta.
• La superficie no es homogénea entre avisos.

La referencia oficial

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La ANV publica el precio de la vivienda promovida a partir de declaraciones juradas de compraventas, promesas y boletos de reserva. En su informe Nº 50 (mayo de 2026, año móvil a abril), Montevideo figura con 3.115 dólares por metro cuadrado habitable (2.411 por metro construido) y Maldonado con 2.807 (2.173 construido). Es otra población, otro período y otra definición de superficie, así que la citamos como contexto y no la usamos para medir cuánto se negocia.

Un antecedente

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En 2002, cuando presidía ACDE, propuse medir algo que en Uruguay se discutía sin números: la responsabilidad social de las empresas. Así nació el Indicador de Responsabilidad Social Empresarial, el IRSE, que ACDE registra en su historia como el primero del país. Rosario Ferro, que me sucedió en la presidencia en 2003, lo llevó adelante con un rigor profesional que le dio continuidad, y con los años se sumó DERES a su elaboración. Rosario ya no está, y quiero nombrarla.

Este índice no tiene relación con ACDE, pero nace de la misma idea: un número solo ordena una discusión si se mide siempre igual, se publica con su método y otros lo pueden revisar.

Sobre este índice

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Lo produce GREI, el sistema de análisis de suelo de Gustavo Ortega y Asociados, que ya cruzó catastro, normativa y precio en los cinco Informes GOYA de Suelo. El estudio proyecta obras y puede participar en desarrollos en las zonas que este índice mide. Por eso las reglas se publican con cada edición y se aplican igual a todas las zonas. Quien quiera el detalle de una zona o el análisis de un terreno puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.

Fuentes

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Anexo: todas las cifras publicadas, con su margen

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Maldonado: 18 cifras

(total): la localidad o el departamento completo, no una zona. Avisos: avisos retenidos después de sacar los duplicados que el método detecta. Inmob.: inmobiliarias distintas que aportan avisos al grupo. El margen es el intervalo de confianza del 95%, calculado remuestreando inmobiliarias.

Montevideo: 51 cifras

(total): la localidad o el departamento completo, no una zona. Avisos: avisos retenidos después de sacar los duplicados que el método detecta. Inmob.: inmobiliarias distintas que aportan avisos al grupo. El margen es el intervalo de confianza del 95%, calculado remuestreando inmobiliarias.

Los datos corresponden a los avisos publicados el 28 y el 29 de setiembre de 2026. Es precio pedido, no precio de cierre, y no sirve para valuar una unidad concreta.