Informe GOYA de Suelo · Maldonado · Nº 2 · Setiembre 2026
Lo que no existe en Maldonado es un número oficial de cuánto vale el suelo donde todo el mundo mira. Y el texto de la norma que circula como consolidado resultó estar atrasado para la mayoría de los padrones.
Corrección, 29 de setiembre de 2026
Este informe usó el texto ordenado del TONE publicado por IMPO. Al contrastarlo con el Digesto de la Intendencia de Maldonado, que es la versión que la propia Intendencia mantiene al día, encontramos que en buena parte de las zonas el texto de IMPO no coincide con el vigente. De los 88.387 padrones que dimos con parámetros resueltos, solo 8.884 (el 8,3% del departamento) se apoyaban en un artículo que coincide con el texto vigente; en Punta del Este la proporción era del 6,7% y en la ciudad de Maldonado del 7,3%.
El ejemplo de la Subzona 3.1.1 correspondía a una redacción anterior: hoy esa subzona es el Fraccionamiento Lobos y exige 7.000 m² por bloque. La regla que describíamos, superficie y frente mínimos a la vez, sigue vigente con los mismos números en La Pastora, subzona 1.3.2 (Cuadro Normativo Nº 3, planilla de la Intendencia de agosto de 2023), que ya no está sin resolver. Lo que el informe dice sobre precios no cambia. El texto de abajo ya está corregido.
El informe anterior midió Montevideo. Maldonado parecía el paso siguiente evidente: es el mercado que se cita como el más líquido y más transparente del país, el que aparece en todas las notas de prensa y en todos los informes de coyuntura.
La pregunta era si se podía hacer ahí la misma cuenta: cuánto puede pagarse por un terreno para que el negocio cierre. La respuesta corta es que la mitad normativa de la cuenta tiene fuente pública, el Digesto de la Intendencia, aunque no era la que se usaba como consolidada, y la mitad del precio no la tiene.
Sobre los 107.424 padrones del departamento, el cruce geométrico contra el plano oficial de la Intendencia resuelve la subzona del TONE en 99.052 (el 92,2%), y 88.387 (el 82,3%) recibieron factor de ocupación de suelo, factor de ocupación total y altura máxima con el artículo del decreto citado. Pero ese artículo salía del texto consolidado de IMPO, y contrastado con el Digesto de la Intendencia solo 8.884 padrones, el 8,3% del departamento, se apoyaban en un artículo que coincide con el texto vigente.
| Zona | Padrones | Con FOS / FOT / altura | % | Sobre texto vigente | % |
|---|---|---|---|---|---|
| Departamento completo | 107.424 | 88.387 | 82,3% | 8.884 | 8,3% |
| Punta del Este | 7.609 | 6.068 | 79,7% | 511 | 6,7% |
| Ciudad de Maldonado | 28.687 | 25.875 | 90,2% | 2.105 | 7,3% |
Dentro de eso apareció una regla que no tiene equivalente en Montevideo ni en Canelones, y que cambia decisiones de compra: en Maldonado la tipología no se habilita sólo por superficie. Los bloques en altura exigen superficie de terreno y frente mínimo de forma simultánea. En La Pastora, subzona 1.3.2, por ejemplo, "bloques altos" pide 4.000 m² de terreno y 54 metros de frente (Cuadro Normativo Nº 3, planilla de la Intendencia de agosto de 2023). Sin esos 54 metros de frente no se accede a bloque alto, aunque la superficie alcance.
En Maldonado el frente puede valer más que los metros. Dos padrones de igual superficie y distinto frente no son el mismo negocio, y la diferencia no se ve mirando el precio pedido.
La ANV publica precio de venta de vivienda promovida por departamento. En el informe Nº 48, año móvil cerrado a agosto de 2025, sólo cuatro departamentos superan las diez declaraciones juradas y quedan en el cuadro: Montevideo, Canelones, Maldonado y Paysandú.
| Departamento | USD/m² construido | Viviendas declaradas | Proyectos |
|---|---|---|---|
| Canelones | 2.688 | 2.304 | 164 |
| Montevideo | 2.349 | 19.283 | 739 |
| Maldonado | 2.062 | 1.473 | 55 |
| Paysandú | 1.862 | 196 | 19 |
El informe de la ANV aclara, en su propio texto, de dónde sale ese número: "todas las declaraciones de venta del departamento se concentran en la capital departamental".
Es decir: el único precio oficial que existe para el departamento de Maldonado se formó íntegramente con operaciones de la ciudad de Maldonado. Punta del Este no aporta un solo registro. Tampoco José Ignacio, ni La Barra, ni Piriápolis, que sola tiene 8.003 padrones.
El dato de la ANV es correcto y está bien documentado. El problema no está en la fuente: está en el uso. Aplicar 2.062 dólares por metro a un padrón de la costa significa traer un número de otra ciudad, de otro mercado y de otro régimen (el de la Ley 18.795, vivienda promovida) para fundar una decisión sobre un terreno que no tiene nada que ver con eso.
El mismo cuadro de la ANV publica dos precios por departamento: por metro construido y por metro habitable. La relación entre ambos dice algo que el titular no dice.
| Departamento | USD/m² construido | USD/m² habitable | Ratio |
|---|---|---|---|
| Canelones | 2.688 | 3.365 | 1,25 |
| Montevideo | 2.349 | 2.993 | 1,27 |
| Maldonado | 2.062 | 2.974 | 1,44 |
El comprador en Maldonado paga por metro habitable prácticamente lo mismo que en Montevideo: 2.974 contra 2.993. Pero la relación entre metro habitable y metro construido es de 1,44 en Maldonado, contra 1,27 en Montevideo y 1,25 en Canelones.
Traducido: para entregar el mismo metro útil, en Maldonado hay que construir alrededor de un 13% más de metros que en Montevideo. Terrazas, circulaciones, servicios comunes. Es una tesis de proyecto distinta, no un desvío estadístico.
El residual del suelo se calcula sobre metros construidos. Con el mismo precio de venta por metro útil, una relación de 1,44 deja menos por metro construido que una de 1,27. El producto que funciona en Montevideo no rinde igual acá, aunque el precio de venta parezca el mismo.
No dice cuánto vale un padrón concreto de la costa. Al contrario: su conclusión es que hoy no existe fuente pública para eso.
Todo dato es público y verificable. Nada surge de estimación propia.
| Capa | Fuente |
|---|---|
| Catastro (padrón, superficie, frente, geometría) | Dirección Nacional de Catastro — MEF |
| Normativa (FOS, FOT, altura, tipología) | Intendencia de Maldonado — TONE, Decreto 3718/997 (texto consolidado de IMPO), cruzado contra el plano oficial de subzonas; contrastado el 28-sep-2026 contra el Digesto de la Intendencia |
| Precio de venta | ANV — Informe de precios de viviendas promovidas Nº 48, año móvil a agosto 2025 |
Regla de cruce: el dato se une siempre por padrón, nunca por nombre de zona. Los códigos de subzona del TONE se repiten entre sectores (el código 1.1 existe cuatro veces con parámetros distintos), de modo que cruzar por código sin verificar el sector asigna, en silencio, los parámetros de otra parte del departamento.
Sobre la validación: 18.509 padrones atravesaron un protocolo de cuatro compuertas: coherencia interna, contraste contra un caso resuelto por la Junta, revisión humana y verificación de vigencia. El resto del departamento conserva el dato de la extracción original, y se identifica como tal en cada consulta. Entre los validados estaban los 14.449 padrones de La Barra (subzona 1.4.2), que también se apoyaban en texto atrasado.
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.