En Colonia, el precio oficial salta de un extremo al otro

Por qué este informe existe

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Los primeros tres informes de esta serie giraron, cada uno a su manera, en torno al precio del suelo: en Montevideo la mayoría de los barrios no tiene número público, en Maldonado el número existe pero se apoya en una sola ciudad, en Canelones el problema previo a cualquier precio es cuántas unidades admite el terreno.

Colonia cierra el círculo de otro modo. El departamento entra y sale del cuadro de precios de la ANV según alcance o no el mínimo de diez registros que el informe exige, y cuando entra lo hace con tan pocas ventas que su precio cambia de extremo de un informe a otro. Conviene mirar con qué solidez está el número antes de usarlo.

Hallazgo 1 · Colonia del Sacramento ya tiene el mismo cruce geométrico que Maldonado; el resto del departamento, no

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Colonia tiene 58.381 padrones catastrados. De esos, 18.995 (el 32,5%) tienen factor de ocupación de suelo, factor de ocupación total y altura máxima resueltos con artículo citado: la misma exigencia que se aplicó en Maldonado y en Canelones antes de dar un dato por bueno.

La proporción es más baja que en esos dos departamentos porque la mayor parte del territorio de Colonia, fuera de las dos plantas urbanas con plan propio, solo tiene retiros fijados por decreto. No hay FOS, FOT ni altura en el texto disponible para esa zona, y el sistema lo declara así en lugar de inventar un valor.

Donde sí hay resolución completa es en Colonia del Sacramento, la ciudad histórica: 12.312 padrones catastrales, de los cuales 9.922 se resuelven por el mismo método que ya se validó en Maldonado, un cruce geométrico real contra el shapefile oficial de zonificación del Plan Local (Decreto 014/2024, 82 polígonos), no por nombre de zona ni por localidad. En Nueva Palmira, la otra planta con plan propio (Decreto 012/2018, 21 zonas), la resolución existe pero sin esa geometría: se aplica el criterio de la norma más restrictiva entre las zonas posibles, sobre 4.849 padrones.

Hallazgo 2 · La altura básica de Colonia del Sacramento baja en la franja de atrás del padrón

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El Decreto 014/2024 fija, para buena parte de las zonas residenciales de Colonia del Sacramento, una altura básica de dos niveles, alrededor de 7 metros. Pero en varias de esas zonas esa altura no rige en toda la profundidad del padrón: dentro de una franja de 6 metros medida desde el fondo del terreno, el decreto reduce el máximo a 3,5 metros, y ese dato vive en el texto del articulado, no en el cuadro resumen que se suele consultar primero.

El caso testigo es un padrón de Estanzuela, zona ZR31:

La reducción estaba documentada en las fichas de relevamiento de las 10 zonas donde aplica, pero al construir la tabla operativa solo había quedado transcripta en 4 de esas 10; una revisión de coherencia general, corrida el 24 de setiembre, encontró el resto y ya está corregido en producción.

Quien mida la envolvente solo por la altura básica del cuadro resumen sobreestima lo que puede construir en el fondo del lote, justo donde suele ir el cuerpo más alto de un proyecto en altura.

Hallazgo 3 · El precio oficial salta de un extremo al otro, y descansa en unas 19 ventas

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Colonia entra y sale del cuadro de precios de la ANV desde 2022. En el informe Nº 39 (setiembre de 2022) figuró con 1.480 dólares por metro cuadrado construido, el valor más bajo del cuadro. Cuatro meses después, en el Nº 40, figuró con 2.525, el más alto del país, y volvió a ser el más alto en el Nº 41 y en el Nº 47, este último con la aclaración de la propia ANV de que Colonia contaba "con pocos registros (10)". En el resto de los informes quedó fuera por no llegar al mínimo.

En el informe Nº 50, el metro cuadrado construido en Colonia se vendió a 2.108 dólares: un 25% menos que un año antes, cuarto entre los seis departamentos del cuadro y por debajo de Canelones, Montevideo y Maldonado.

La base es chica. Las 96 viviendas y 12 proyectos que la ANV registra para Colonia son el acumulado desde que existe el régimen; el precio se calcula solo con las ventas del último año. Según la diferencia entre el acumulado de mayo de 2025 (77 viviendas) y el de mayo de 2026 (96), el precio actual se apoya en unas 19 ventas.

Hay un dato menos obvio en el mismo cuadro. La relación entre el precio por metro habitable y por metro construido, que mide cuántos metros extra hay que construir para entregar un metro útil, es de 1,21 en Colonia, más baja que la de Montevideo y Maldonado (1,29) y la de Canelones (1,27). Traducido, las viviendas promovidas que se vendieron en Colonia en este año móvil tienen, en promedio, menos metros de circulación y áreas comunes por cada metro habitable que las de esos tres departamentos. Con unas 19 ventas no alcanza para afirmar una tesis de proyecto distinta; alcanza para anotar el dato y volver a mirarlo cuando la muestra crezca.

Lo que este informe no dice

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• No resuelve Conchillas, Juan Lacaze, Pueblo Gil, Radial Conchillas, Balneario Oeste ni Agraciada. En Juan Lacaze la geometría de zonificación ya existe, pero el texto del decreto todavía no está parseado; en el resto falta directamente el instrumento. En los seis casos el sistema devuelve una alerta explícita, nunca un valor por defecto.
• En Nueva Palmira la resolución no tiene el respaldo de un cruce geométrico real: se aplica la norma más restrictiva entre las zonas posibles del decreto, un criterio prudente pero menos preciso que el usado en Colonia del Sacramento.
• 3.734 padrones del departamento (6,4%) no tienen ningún instrumento normativo relevado todavía.
• El precio de la ANV corresponde solo a vivienda promovida bajo la Ley 18.795: no representa el mercado general de compraventa de Colonia, y con unas 19 ventas en el año, como muestran sus saltos entre informes, no sirve para sacar conclusiones de tendencia.
• Nada de esto reemplaza el certificado de afectaciones por padrón ante la Intendencia de Colonia, que es el único documento oponible.
• No se publican padrones.

Método y fuentes

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Todo dato es público y verificable. Nada surge de estimación propia.

Regla de cruce: el dato se une siempre por padrón, y cada resolución de normativa lleva una guardia de departamento. Un padrón de Estanzuela, en Colonia, llegó a devolver, en una versión anterior del sistema, la normativa de la Ordenanza General de Construcción de Rocha, por compartir la convención de nombre de zona con un caso de esa jurisdicción; el resultado numérico no cambiaba, pero la fuente citada era la equivocada. Se corrigió el 20 de setiembre agregando ese chequeo a los dos adaptadores.

Sobre la validación: Colonia del Sacramento atravesó, el 20 de setiembre de 2026, el mismo protocolo de cuatro compuertas que ya habían superado Maldonado y Canelones. Una revisión de coherencia general corrida el 24 de setiembre sobre las cinco jurisdicciones activas encontró, en el caso de Colonia, una omisión real: la reducción de altura en la franja posterior, descrita en el Hallazgo 2, estaba documentada en el relevamiento pero faltaba en la mayoría de las zonas de la tabla operativa. Se corrigió el mismo día.

Sobre este informe

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Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.

Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.

Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente y el certificado de afectaciones de la Intendencia de Colonia.