Informe GOYA de Suelo · Canelones · Nº 3 · Setiembre 2026
El factor de ocupación total marca cuánto se puede construir. En la Microrregión de la Costa hay un tope aparte, medido en metros de terreno por unidad, que manda por encima del FOT, y que no aparece en ninguna cuenta que se haga solo con la envolvente.
El primer informe midió Montevideo; el segundo, Maldonado. Los dos hallazgos giraban en torno al precio: en Montevideo no hay número público en la mayoría de los barrios, en Maldonado el número público existe pero se está aplicando donde no corresponde.
Canelones plantea un problema distinto, y en algún sentido más básico: antes de preguntar cuánto vale el metro, hay que saber cuántos metros se pueden vender. En la Microrregión de la Costa esa cuenta no la resuelve el FOT solo.
El COSTAPLAN (el plan de ordenamiento territorial que rige Ciudad de la Costa, Paso Carrasco y Nicolich) atravesó el 11 de setiembre el mismo protocolo de cuatro compuertas que ya había superado la tabla de Maldonado: coherencia interna sobre 265 controles automáticos, cero fallos; contraste contra un caso ya resuelto por la Junta Departamental; revisión humana de un arquitecto en ejercicio; y verificación de que ningún decreto posterior tocó los artículos que fijan los parámetros.
El plan no cubre todo el departamento. Aplica a la franja costera (Ciudad de la Costa, Paso Carrasco, Nicolich); Las Piedras, La Paz, Progreso, Pando y la Costa de Oro (Atlántida y balnearios al este) quedan fuera y se rigen por otros instrumentos.
El Art. 62, sección XII del decreto fija una regla que no depende de la envolvente: cuántas unidades de vivienda colectiva (tres o más en el mismo padrón) admite un terreno, según cuántos metros cuadrados de tierra le corresponden a cada una. La cifra cambia según la subzona:
| Subzona | m² de terreno por unidad |
|---|---|
| Paso Carrasco | 120 |
| Consolidado resto | 200 |
| No consolidado general | 400 |
| Lagos / Pinar Sur | 500 |
La cuenta es un cociente entero: área del predio dividida entre el mínimo por unidad de la tabla, redondeado hacia abajo (con un margen de hasta el 2% por menor cuantía). Se aplica antes que cualquier cálculo de residual, y es independiente de cuánto habilite construir el FOT.
El caso real que motivó este hallazgo es un padrón de Ciudad de la Costa, zona no consolidada general, ya auditado en nuestro propio sistema:
| Dato | Valor |
|---|---|
| Superficie del padrón | 643 m² |
| FOT de la zona genérica | 120% |
| Superficie construible según FOT | ≈772 m² |
| Tope de la tabla (no consolidado general) | 400 m²/unidad |
| Unidades máximas admitidas | 1 |
Casi 772 m² de envolvente construible, y la norma admite una sola unidad. Quien calcula cuántos apartamentos entran dividiendo la superficie habilitada por el FOT contra el tamaño típico de una unidad se equivoca por un margen grande, y ese error, trasladado al residual del suelo, es lo que hace pagar de más por el terreno.
En sentido contrario al hallazgo anterior, hay un límite que parece fijo y no lo es. El decreto permite superar la altura básica de la Zona Genérica (8,50 m, tres niveles) pagando una contrapartida a la Intendencia: un valor calculado sobre los metros construidos por encima de esa altura, dividido por el FOT y multiplicado por el valor venal del suelo, con un tope del 15% del precio de venta del metro construido excedente.
Es una palanca comercial verificada en el texto vigente del decreto (Art. 19.5.1 y 19.5.2, confirmado contra la revisión de 2022), no una excepción discrecional. GREI la informa como posibilidad en cada consulta, pero no le pone precio: la fórmula exige el valor venal del suelo por padrón y el valor de venta del metro construido por zona, y ninguno de los dos está todavía cableado para Canelones.
No dice cuánto vale un padrón concreto de la costa, ni resuelve solo la Zona Específica.
Todo dato es público y verificable. Nada surge de estimación propia.
| Capa | Fuente |
|---|---|
| Catastro (padrón, superficie, frente, fondo) | Dirección Nacional de Catastro — MEF |
| Categoría de suelo e instrumento vigente | Inventario Nacional de Ordenamiento Territorial (INOT) — MVOT, por centroide |
| Normativa (FOS, FOT, altura, tope de unidades, gálibo) | Intendencia de Canelones — COSTAPLAN, Decreto 0006/010 y Decreto 0001/020, revisión no sustancial Decreto 0002/022 |
Sobre la validación: el COSTAPLAN atravesó el protocolo completo de cuatro compuertas el 11-sep-2026: coherencia interna, caso conocido de la Junta Departamental, contraste humano de un arquitecto en ejercicio, y verificación de vigencia. Se cae si cambia el documento fuente, aparece un decreto que toque los artículos 62 a 69, o una revisión posterior destapa secciones sin registrar.
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa cambia; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente y el certificado de afectaciones de la Intendencia de Canelones.