Informe GOYA de Suelo · Punta del Este · Nº 9 · Noviembre 2026
De cada 100 terrenos de Punta del Este, 87 solo permiten construir hasta 7 metros de altura: planta baja y un piso. Solo 98 de los 7.589 terrenos con la norma confirmada llegan a 28 metros o más, y la mayoría está en La Pastora. La mayor altura que permite el departamento está en la ciudad de Maldonado, que tiene 422 terrenos con 28 metros.
En Punta del Este, 87 de cada 100 terrenos solo admiten construir hasta 7 metros; apenas 98 llegan a 28 metros o más.
El Informe Nº 6 midió una sola zona de Punta del Este, La Pastora, y encontró que el escalón al que llega el terreno pesa más que el precio del metro. Quedaba la pregunta de conjunto: de todos los terrenos de Punta del Este, cuántos pueden construir algo parecido a lo que se ve desde la rambla. Este informe la responde con la norma, sin precios, padrón por padrón.
Contamos los 7.609 padrones que el Catastro registra en la localidad de Punta del Este, que va desde el Faro hasta Aparicio Saravia. Para 7.589 de ellos GREI tiene la norma oficial confirmada: la zona, el artículo del Digesto Departamental y los parámetros que le tocan según su superficie y su frente. Los otros 20 van aparte, con la razón a la vista, en la sección de lo que este informe no dice.
Dos medidas ordenan todo lo que sigue. La altura máxima es la que fija el artículo, y se mide desde el cordón de la vereda en el Faro y el Centro y sobre la Recta de Comparación en La Pastora (D.178). El FOT, o factor de ocupación total, es el tope de metros cuadrados que se pueden construir sumando todas las plantas, como porcentaje de la superficie del terreno: un FOT de 290% es 2,9 veces el terreno. Con la superficie de cada padrón, el FOT da los metros construibles.
De los 7.589 terrenos con norma confirmada, 6.596 (86,9%) pueden construir hasta 7 metros, que son planta baja y un piso. Barrio Jardín, la zona 3.1 de la Intendencia, reúne 4.984 de ellos, y Aparicio Saravia otros 796. La mitad de los terrenos tiene menos de 1.000 m², y la mitad admite menos de 416 m² construidos.
| Zona | Terrenos | Superficie (mediana) | Altura máxima | Fot | M² construibles (mediana) |
|---|---|---|---|---|---|
| Barrio Jardín (3.1, sin Lobos) | 5.063 | 1.008 m² | 7 a 9 m | 40% a 60% | 403 m² |
| Aparicio Saravia (4.x) | 1.073 | 1.011 m² | 7 a 15 m | 40% a 150% | 429 m² |
| La Pastora (1.3) | 683 | 662 m² | 7 a 63 m | 40% a 510% | 354 m² |
| Centro y Península (1.2) | 360 | 817 m² | 12 a 16,5 m | 120% a 290% | 1.575 m² |
| Faro (1.1) | 309 | 722 m² | 7 a 9 m | 100% a 200% | 796 m² |
| Parada 5 (3.2) | 80 | 1.058 m² | 9 m | 100% | 1.058 m² |
| Fraccionamiento Lobos (3.1.1) | 21 | 7.027 m² | 7 a 70 m | 40% a 510% | 35.838 m² |
| Total | 7.589 | 1.000 m² | 7 a 70 m | 416 m² |
Terrenos de la localidad catastral Punta del Este con norma oficial confirmada. Altura y FOT: los que fija el artículo para la superficie y el frente de cada terreno, de modo que un mismo artículo da cifras distintas a terrenos de distinto tamaño. M² construibles: superficie por FOT. Entre 500 y 1.000 m² los factores de Barrio Jardín se interpolan (D.211).
En Barrio Jardín el caso común es la subzona 3.1.4, con 4.687 terrenos de mediana 1.008 m²: no admite bloques ni viviendas apareadas, pide 1.000 m² por unidad y tiene un tope de 7 metros (D.215). Con un FOT de 40% en la mayoría de los casos, el terreno mediano admite unos 403 m² construidos.
Por encima de 7 metros la norma de Punta del Este ofrece pocos escalones, y los de 28 metros o más están en dos lugares: La Pastora, con 80 terrenos, y el Fraccionamiento Lobos, con 18.
| Escalón | Terrenos | % de punta del este | Dónde están |
|---|---|---|---|
| Hasta 7 m (planta baja y un piso) | 6.596 | 86,9% | Barrio Jardín 4.984, Aparicio Saravia 796, La Pastora 525, Faro 288, Lobos 3 |
| De 7,5 a 9 m (planta baja y dos pisos) | 377 | 5,0% | Aparicio Saravia 197, Parada 5 80, Barrio Jardín 79, Faro 21 |
| 12 a 16,5 m | 518 | 6,8% | Centro y Península 360, Aparicio Saravia 80, La Pastora 78 |
| De 17 a 30 m | 12 | 0,2% | La Pastora 12 |
| Más de 30 m | 86 | 1,1% | La Pastora 68, Lobos 18 |
Mismo universo del cuadro anterior. Los escalones agrupan la altura máxima que corresponde a cada terreno.
En La Pastora la altura depende del tamaño del terreno. Según el Cuadro Normativo Nº 3, el bloque medio (28 metros) pide 2.000 m² y 40 metros de frente, y el bloque alto 54 metros de frente y 3.000 m² en las Costaneras (45 metros) o 4.000 m² en el resto de la zona (63 metros). Para superficies entre 2.000 m² y el mínimo del bloque alto la norma interpola el FOT y la altura (D.190, c.3 y c.4). El Informe Nº 6 midió ese escalón con precios; acá basta con ver que lo alcanzan 80 terrenos de 683. La Pastora se rige por el Cuadro y no por el D.179, que el Digesto marca como modificado por decretos posteriores.
En Aparicio Saravia hay 80 terrenos que llegan a 15 metros: en la subzona 4.1.2 hacen falta 2.500 m² y 30 metros de frente, con un FOT de 80% (D.243), y en la 4.1.1 hacen falta 2.100 m² y 30 metros de frente, con un FOT de 150% (D.242).
En el Fraccionamiento Lobos la altura de 70 metros corresponde a los predios que tienen 7.000 m² o más, con un bloque por cada 7.000 m², un FOT de 510% y un círculo de 42,5 metros de diámetro para el volumen (D.212). De los 21 padrones de la zona, 18 cumplen la superficie. Los otros 3 son predios menores y no pueden hacer un bloque; GREI les aplica la norma general de Barrio Jardín (7 metros), porque el artículo no fija otra para ellos.
La Península, que es lo que la mayoría imagina cuando piensa en Punta del Este, está en otra escala: 360 terrenos con norma de 12 a 16,5 metros. En la Avenida Gorlero (D.185) y sus manzanas adyacentes (D.186) el tope es de 14 metros, planta baja y cuatro plantas altas, con FOT de 290%; en Gorlero esa altura es además obligatoria. El 290% sale de sumar 100% en planta baja, 100% en el primer piso y 30% en cada una de las tres plantas altas restantes (D.185, e). Las calles 20 y 24 tienen 12 metros y FOT 190% (D.187), las manzanas 39 y 40 tienen 16,5 metros y FOT 180% (D.188) y el resto del centro 12 metros y FOT 120% (D.189). En el Faro, la subzona residencial admite una sola vivienda por predio con 7 metros y FOT 100% (D.183).
Con la misma cuenta aplicada a las localidades vecinas, de los 548 terrenos del departamento con norma confirmada que admiten 28 metros o más, 422 (77%) están en la ciudad de Maldonado y 98 (18%) en Punta del Este. Fuera de Punta del Este no hay ningún terreno con más de 30 metros.
| Localidad | Con norma confirmada | Hasta 7 m | De 7,5 a 9 m | 12 a 16,5 m | 28 m o más |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta del Este | 7.589 de 7.609 | 6.596 (87%) | 377 | 518 | 98 |
| Maldonado (ciudad) | 25.163 de 28.687 | 8.790 (35%) | 13.100 | 2.851 | 422 |
| La Barra | 1.267 de 1.539 | 1.220 (96%) | 47 | 0 | 0 |
| José Ignacio | 853 de 883 | 853 (100%) | 0 | 0 | 0 |
| Piriápolis | 7.136 de 8.003 | 6.950 (97%) | 1 | 175 | 10 |
| San Carlos | 8.431 de 9.039 | 6.188 (73%) | 1.725 | 500 | 18 |
Terrenos de cada localidad catastral con norma oficial confirmada y altura afirmada. No se muestra Punta Ballena, donde 2.666 de 2.990 terrenos tienen la zona sin confirmar. Los terrenos sin norma confirmada no están en el cuadro; ver el apartado siguiente.
En la ciudad de Maldonado la altura de 28 metros corresponde a los bloques medios de las zonas 2.2, 2.3 y 2.5.1 (D.200, D.201 y D.203). La Barra, José Ignacio y Piriápolis son casi enteramente de baja altura: el 96%, el 100% y el 97% de sus terrenos con norma confirmada están en 7 metros.
| Dato | Dónde está |
|---|---|
| Medición de la altura | Art. D.178. https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4068 |
| Faro y Centro (zonas 1.1 y 1.2) | Digesto Departamental de Maldonado, Vol. V (TONE), arts. D.182 a D.189. D.182 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4072 · D.183 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4073 · D.185 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4075 · D.186 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4076 · D.187 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4077 · D.188 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4078 · D.189 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4079 |
| La Pastora (zona 1.3) | Arts. D.190 y D.179, con el Cuadro Normativo Nº 3 (planilla de la Intendencia del 9 de agosto de 2023). D.190 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4080 · D.179 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4069 |
| Barrio Jardín (zona 3.1) y Parada 5 | Arts. D.211 a D.215, D.217 y D.220. D.211 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4101 · D.212 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4102 · D.213 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4103 · D.214 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4104 · D.215 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4105 · D.217 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4107 · D.220 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4110 |
| Aparicio Saravia (sector 4) | Arts. D.242 a D.249. D.242 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4132 · D.243 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4133 · D.244 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4134 · D.249 https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4139 |
| Ciudad de Maldonado | Arts. D.200, D.201 y D.203. https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4090 · https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4091 · https://digesto.maldonado.gub.uy/detalle-articulo/4093 |
| Padrón, superficie y frente | Dirección Nacional de Catastro (MEF), cruzada con el plano de subzonas de la Intendencia de Maldonado |
| Cuadro de La Pastora | Cuadro Normativo Nº 3, planilla de la Intendencia de Maldonado del 9 de agosto de 2023, enlazada desde el Art. D.179. https://gis.maldonado.gub.uy/imagenes/planilla%20ordenanza%20la%20pastora09082023_final.png |
| Respaldo del texto | Cada cifra normativa de este informe se comprobó el 4 de noviembre de 2026 contra el texto del artículo en el Digesto (70 comprobaciones sobre 23 artículos, ninguna sin respaldo), y se verificó que la altura y el FOT que informa GREI para cada uno de los 7.589 padrones están dentro de lo que fija el artículo de su zona |
| Vigencia | Se revisó el listado de fuentes de cada artículo en el Digesto (la última modificación registrada es el Decreto 4116/2025, que cambió el D.215) y los decretos departamentales publicados en IMPO desde el 4116/2025 hasta el 4126/2026: ninguno posterior cambia las zonas citadas. https://www.impo.com.uy/bases/decretos-junta-depart-maldonado-nd/ |
| Informe Nº 6 | Informe GOYA de Suelo Nº 6, La Pastora, 15 de octubre de 2026. https://gustavoortegayasoc.com/informe-suelo-la-pastora.html |
Regla de cruce: el dato se une siempre por padrón, nunca por nombre de zona. Los códigos de subzona del TONE se repiten entre sectores, de modo que cruzar solo por código asignaría en silencio los parámetros de otra parte del departamento.
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.