Em Punta del Este, 87 de cada 100 terrenos têm teto de 7 metros

• 87 de cada 100 terrenos de Punta del Este têm um teto de 7 metros.
• Só 98 terrenos, pouco mais de 1 em cada 100, chegam a 28 metros ou mais.
• A cidade de Maldonado tem 422 terrenos com 28 metros, mais de quatro vezes a quantidade de Punta del Este.

Em Punta del Este, 87 de cada 100 terrenos só permitem construir até 7 metros; apenas 98 chegam a 28 metros ou mais.

Até 7 m 6.5967,5 a 9 m 37712 a 16,5 m 51828 m ou mais 98

Por que este relatório existe

---

O Relatório Nº 6 mediu uma única zona de Punta del Este, La Pastora, e constatou que o degrau de altura que o terreno alcança pesa mais do que o preço do metro quadrado. Restava a pergunta geral: de todos os terrenos de Punta del Este, quantos podem construir algo parecido com o que se vê da orla (a rambla). Este relatório responde com a norma, sem preços, padrón por padrón. O padrón é a inscrição cadastral de cada terreno no Uruguai, e aqui o usamos como unidade de contagem.

Contamos os 7.609 padrones que o Cadastro registra na localidade de Punta del Este, que vai do Faro até Aparicio Saravia. Para 7.589 deles a GREI tem a norma oficial confirmada: a zona, o artigo do Digesto Departamental (a compilação oficial das normas do departamento) e os parâmetros que cabem a cada um conforme a superfície e a testada. Os outros 20 ficam à parte, com o motivo à vista, na seção sobre o que este relatório não diz.

Duas medidas organizam tudo o que vem a seguir. A altura máxima é a que o artigo fixa e é medida a partir do meio-fio da calçada no Faro e no Centro e sobre a Reta de Comparação em La Pastora (D.178). O FOT, ou fator de ocupação total, é o teto de metros quadrados que se podem construir somando todos os pavimentos, como porcentagem da superfície do terreno, o que no Brasil se conhece como coeficiente de aproveitamento: um FOT de 290% é 2,9 vezes o terreno. Com a superfície de cada padrón, o FOT resulta nos metros quadrados construíveis.

Achado 1 · 87 de cada 100 terrenos têm um teto de 7 metros

---

Dos 7.589 terrenos com norma confirmada, 6.596 (86,9%) podem construir até 7 metros, que são térreo e um pavimento superior. Barrio Jardín, a zona 3.1 da Intendência (o governo do departamento), reúne 4.984 deles, e Aparicio Saravia outros 796. A metade dos terrenos tem menos de 1.000 m², e a metade admite construir menos de 416 m².

Terrenos da localidade cadastral Punta del Este com norma oficial confirmada. Altura e FOT: os que o artigo fixa para a superfície e a testada de cada terreno, de modo que um mesmo artigo resulta em valores diferentes para terrenos de tamanhos diferentes. M² construíveis: superfície vezes FOT. Entre 500 e 1.000 m² os fatores de Barrio Jardín são interpolados (D.211).

Em Barrio Jardín o caso comum é a subzona 3.1.4, com 4.687 terrenos, de superfície mediana de 1.008 m²: não permite blocos nem casas geminadas (duas moradias unidas por uma parede), exige 1.000 m² por unidade e tem um teto de 7 metros (D.215). Com um FOT de 40% na maioria dos casos, o terreno mediano permite construir cerca de 403 m².

Achado 2 · Só 98 terrenos chegam a 28 metros, e 80 estão em La Pastora

---

Acima de 7 metros a norma de Punta del Este oferece poucos degraus, e os de 28 metros ou mais estão em dois lugares: La Pastora, com 80 terrenos, e o Fraccionamiento Lobos (um loteamento), com 18.

Mesmo universo da tabela anterior. Os degraus agrupam os terrenos pela altura máxima que corresponde a cada um.

Em La Pastora a altura depende do tamanho do terreno. Segundo o Cuadro Normativo Nº 3, o bloco médio (28 metros) exige 2.000 m² e 40 metros de testada, e o bloco alto, 54 metros de testada e 3.000 m² nas Costaneras (altura de 45 metros) ou 4.000 m² no resto da zona (altura de 63 metros). Para superfícies entre 2.000 m² e o mínimo do bloco alto a norma interpola o FOT e a altura (D.190, c.3 e c.4). O Relatório Nº 6 mediu esse degrau com preços; aqui basta registrar que 80 dos 683 terrenos o alcançam. La Pastora se rege pelo Cuadro e não pelo D.179, que o Digesto marca como modificado por decretos posteriores.

Em Aparicio Saravia há 80 terrenos que chegam a 15 metros: na subzona 4.1.2 são necessários 2.500 m² e 30 metros de testada, com um FOT de 80% (D.243), e na 4.1.1 são necessários 2.100 m² e 30 metros de testada, com um FOT de 150% (D.242).

No Fraccionamiento Lobos a altura de 70 metros corresponde aos terrenos que têm 7.000 m² ou mais, com um bloco para cada 7.000 m², um FOT de 510% e um círculo de 42,5 metros de diâmetro dentro do qual deve caber o volume (D.212). Dos 21 padrones da zona, 18 atendem à superfície mínima. Os outros 3 são terrenos menores e não podem construir um bloco; a GREI aplica a eles a norma geral de Barrio Jardín (7 metros), porque o artigo não fixa outra para eles.

A Península, que é o que a maioria imagina quando pensa em Punta del Este, está em outra escala: 360 terrenos com norma de 12 a 16,5 metros. Na Avenida Gorlero (D.185) e nos quarteirões adjacentes (D.186) o teto é de 14 metros, térreo e quatro pavimentos superiores, com FOT de 290%; em Gorlero essa altura é, além disso, obrigatória. Os 290% resultam de somar 100% no térreo, 100% no primeiro pavimento acima do térreo e 30% em cada um dos três pavimentos superiores restantes (D.185, alínea e). As ruas 20 e 24 têm 12 metros e FOT de 190% (D.187), os quarteirões 39 e 40 têm 16,5 metros e FOT de 180% (D.188) e o resto do centro, 12 metros e FOT de 120% (D.189). No Faro, a subzona residencial permite uma única moradia por terreno, com 7 metros de altura e FOT de 100% (D.183).

Achado 3 · A maior altura do departamento está na cidade de Maldonado

---

Com o mesmo cálculo aplicado às localidades vizinhas, dos 548 terrenos do departamento com norma confirmada que permitem 28 metros ou mais, 422 (77%) estão na cidade de Maldonado e 98 (18%) em Punta del Este. Fora de Punta del Este não há nenhum terreno com mais de 30 metros.

Terrenos de cada localidade cadastral com norma oficial confirmada e altura definida. Punta Ballena não aparece, porque 2.666 de seus 2.990 terrenos estão com a zona sem confirmação. Os terrenos sem norma confirmada não estão na tabela; veja a seção seguinte.

Na cidade de Maldonado a altura de 28 metros corresponde aos blocos médios das zonas 2.2, 2.3 e 2.5.1 (D.200, D.201 e D.203). La Barra, José Ignacio e Piriápolis são quase inteiramente de baixa altura: 96%, 100% e 97% de seus terrenos com norma confirmada têm teto de 7 metros.

O que este relatório não diz

---

• Não diz quanto já está construído. É a norma de hoje, e a Península e a orla têm edifícios anteriores ao TONE de 1997 (o Texto Ordenado de Normas da Edificação do departamento) ou autorizados por decretos especiais (o Decreto 3932/2015 permite 26 metros em uma fração do quarteirão 7). O relatório seguinte da série mede a altura do que está construído e a compara com esta norma.
• A altura e o FOT são tetos, e os recuos, a área verde, a galeria coberta de uso público obrigatória em Gorlero (chamada de "pasiva") e a forma do terreno fazem com que o que efetivamente se constrói seja menor do que o máximo.
• Dos 7.609 padrones de Punta del Este, 20 ficam fora da contagem: 18 não têm zona no plano oficial da Intendência (são terrenos grandes, com mediana de 17.594 m²), um é rural, sem parâmetros, e outro está no quarteirão (manzana) 815, que o D.217 regula, com parâmetros específicos, por 180 dias a partir do Decreto 3973/2017, e cuja situação atual a GREI não confirma.
• Em Parada 5 (zona 3.2.2) os terrenos com frente para a Avenida Pedragosa Sierra e para a Avenida Roosevelt podem optar pela norma de La Pastora (1.3) ou pela 3.4 (D.220). Não os separamos: os 80 terrenos da zona constam com altura de 9 metros, de modo que a altura dos terrenos de frente para essas avenidas pode estar subestimada.
• O Decreto 4118/2026 permite regularizar obras que excedam o FOS (a taxa de ocupação do solo), o FOT ou a altura em até 20%. Vale para o que já está construído; não muda o teto para obras novas.
• 290 terrenos de Punta del Este não têm superfície registrada no cadastro. Aplicou-se a eles o degrau mais restritivo de sua zona; se forem maiores do que isso, podem se enquadrar em um degrau superior. O resultado de 7 metros pode estar subestimado nesses terrenos.
• Nas outras localidades só são contados os terrenos com norma confirmada. Na cidade de Maldonado ficam de fora 3.524 terrenos, em Piriápolis 867, em San Carlos 608 e em La Barra 272, por não terem a zona confirmada ou os parâmetros definidos. Se houver zonas mais altas ali, a altura do departamento está subestimada.
• Contam-se padrones da camada cadastral, e não unidades nem moradias. Não inclui preços nem valor do solo.
• Não se publicam padrones.

Método e fontes

---

Regra de cruzamento: os dados são cruzados sempre por padrón, nunca pelo nome da zona. Os códigos de subzona do TONE se repetem de um setor para outro, de modo que cruzar só pelo código atribuiria sem aviso os parâmetros de outra parte do departamento.

Sobre este relatório

---

O relatório é produzido por Gustavo Ortega y Asociados, escritório de arquitetura com trinta anos de atuação em direção de projeto e obra no Uruguai e na região. A análise é feita com um sistema próprio que cruza cadastro, normas e preços padrón por padrón.

O relatório é publicado periodicamente. Quem quiser a análise de um padrón específico pode escrever para gortega@gustavoortegayasoc.com.

Os dados citados correspondem às fontes e datas indicadas. As normas e os preços mudam; antes de uma decisão de investimento, cada padrón deve ser conferido na fonte oficial vigente.