Informe GOYA de Suelo · Montevideo · Nº 1 · Setiembre 2026
Los informes de mercado miden cuánto vale un apartamento terminado. Quien compra tierra necesita otra respuesta: cuánto puede pagar por ese terreno para que el negocio cierre.
Corrección, 10 de octubre de 2026
El Hallazgo 3 de este informe decía que 46.596 padrones de Montevideo (23,3%) tienen precio de venta publicado para su barrio. Al rehacer la cuenta para el Informe Nº 6 encontramos que cuatro barrios del cuadro de la ANV, Capurro y Bella Vista, Prado, Parque Batlle y Mercado Modelo, no se habían cruzado con la capa del MVOT porque el nombre con que los cargamos no coincidía con el nombre oficial del barrio. Con el mismo cuadro, el informe Nº 48 de la ANV, la cifra correcta es 62.107 padrones (31,0%), y los barrios sin publicación de precio pasan de 124.805 a 109.294 padrones (54,6%). Los excluidos por la ANV no cambian (28.786, 14,4%). Corregimos también el sistema, para que un nombre de barrio que no coincida con el oficial no pueda volver a pasar sin aviso.
El costo de obra se había pasado a dólares con un tipo de cambio de 39,48 pesos, citado como del BCU para junio de 2026. Ese valor no corresponde a ninguna serie del BCU: el promedio de junio de la cotización interbancaria del dólar billete fue 40,27. Con el tipo de cambio correcto, el costo de obra tradicional baja de 1.383 a 1.356 dólares por metro construido y el residual de todos los casos sube. En 8 de Octubre pasa de estar entre 24% y 77% a estar entre 43% y 105% por encima del precio pedido. En el Hallazgo 2, ninguno de los dos padrones cambia de veredicto como decíamos: el de Centro cierra con el promedio de la ciudad (8% de margen) y con el valor de su barrio (22%), y el de Cordón también (40% y 12%). La diferencia de precio mueve el margen 28 puntos, pero en estos dos casos no lo da vuelta; reescribimos ese hallazgo con las cifras correctas. GREI toma ahora el tipo de cambio de la serie publicada por el BCU, con su fecha.
Las conclusiones del informe no cambian: en 8 de Octubre la altura que permite la norma sigue dejando un residual muy por encima del precio pedido, el precio del barrio sigue moviendo el resultado decenas de puntos, y dos de cada tres padrones de Montevideo siguen sin un precio público por barrio con el que fundar una decisión. El texto de abajo ya está corregido.
Los informes de mercado que se publican en Uruguay miden precios de inmuebles terminados: cuánto se pide por un apartamento, por barrio, tomado de avisos. Sirven para quien compra para vivir.
No sirven para quien compra tierra. Ahí la pregunta es otra: ¿cuánto puedo pagar por este terreno para que el negocio cierre? Esa respuesta no depende del precio del apartamento vecino: depende de cuánto deja construir la norma sobre ese padrón, cuánto cuesta construirlo y a cuánto se vende lo que se construye.
Este informe mide eso.
En el corredor de Avenida 8 de Octubre, la normativa vigente admite un factor de ocupación de suelo del 80% y una altura de 27 metros. Sobre padrones de 450 a 830 m², eso habilita envolventes de 3.200 a 6.000 m² construibles: entre siete y ocho veces la superficie del terreno.
En los casos analizados de ese corredor, el valor residual del suelo (lo máximo que un desarrollador puede pagar conservando un margen del 20%) resultó entre 43% y 105% por encima del precio pedido.
El precio pedido se forma mirando la casa que está construida, no el edificio que la norma permite construir. Ahí está el margen, y ningún informe de precios lo mide.
El precio de venta por barrio publicado por la ANV cambia el resultado más de lo que parece. Dos casos concretos de esta corrida:
Una diferencia de 65 dólares por metro cuadrado en el precio de venta, el 3%, mueve el margen 28 puntos: un padrón que esté a menos de esa distancia del equilibrio cambia de veredicto. En una decisión de compra de suelo, trabajar con el promedio de la ciudad en lugar del valor del barrio no es una aproximación: es un error de fondo.
Y acá aparece el problema de fondo.
La ANV publica precio de venta para 20 de los 63 barrios que reconoce la cartografía oficial del MVOT. Cruzando padrón por padrón sobre los 200.187 registros de la capa oficial:
| Situación del padrón | Padrones | % |
|---|---|---|
| Barrio con precio propio publicado | 62.107 | 31,0% |
| Barrio excluido por la ANV (menos de 10 registros) | 28.786 | 14,4% |
| Barrio sin publicación de precio | 109.294 | 54,6% |
Entre los excluidos están Pocitos, Carrasco, Buceo, Punta Gorda y Parque Rodó.
Es decir: en el 69% de los padrones de Montevideo no existe información pública de precio de venta por barrio para fundar una decisión de inversión. Y la tentación de usar el promedio departamental como si fuera el valor del barrio es exactamente lo que el Hallazgo 2 muestra que mueve el resultado decenas de puntos.
Por rigor, y porque un número que no se puede defender no sirve:
Todo dato es público y verificable. Nada surge de estimación propia.
| Capa | Fuente |
|---|---|
| Catastro (padrón, superficie, geometría) | Dirección Nacional de Catastro — MEF |
| Normativa (FOS, altura, retiros) | Intendencia de Montevideo — Plan de Ordenamiento Territorial |
| Elegibilidad Ley 18.795 y barrio oficial | MVOT — capa de zonas VIS, cruzada por padrón |
| Precio de venta | ANV — Informe de precios de viviendas promovidas Nº 48, año móvil a agosto 2025 |
| Costo de obra | INE — Índice de Costo de la Vivienda, actualizado por ICCV y convertido a USD por TC BCU |
Regla de cruce: el dato se une siempre por padrón, nunca por nombre de barrio. Las taxonomías de la Intendencia, del MVOT y de la ANV no coinciden entre sí: un mismo padrón puede figurar en tres barrios distintos según la fuente. Cruzar por nombre asigna, en silencio, el precio de otro barrio.
Parámetros del modelo: margen exigido 20%, costos blandos 22%, coeficiente de aprovechamiento 76,6% sobre el techo normativo (no se modela al 100% de la envolvente porque no se construye así).
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.