Informe GOYA de Suelo · Montevideo · Nº 7 · Octubre 2026
En Carrasco Norte se piden 4.118 dólares por m² de obra nueva, uno de los cinco precios más altos de los 15 barrios que analizamos, y es el barrio donde un proyecto puede pagar menos por cada metro de terreno: 617 dólares. En Centro se pide 2.910 por el metro construido y el suelo admite entre 2.264 y 5.094, según cuánto del edificio lleno se pueda construir. La diferencia la hace lo que la norma deja construir en cada terreno, y la terminación que pide cada mercado.
El Informe Nº 1 mostró que la mayor parte de Montevideo no tiene precio de venta publicado para su barrio. Con el cuadro que publica hoy la ANV, el Nº 50, tienen precio propio 53.805 de los 200.187 padrones de la ciudad (26,9%; con el Nº 48, el que usó el Nº 1, eran 62.107, el 31,0%). En siete barrios de la costa, Pocitos, Buceo, Carrasco, Punta Gorda, Carrasco Norte, Punta Carretas y Parque Rodó, no lo va a haber: están en el área de la Ley 18.795 donde el reglamento solo promueve refacción, reciclaje y ampliación, y el cuadro de la ANV mide ventas de vivienda promovida, que ahí no hay.
Por eso medimos el precio por nuestra cuenta. El Índice GREI de precio pedido, cuya primera edición publicamos el 8 de octubre de 2026 con su método y sus límites escritos, da la mediana de lo que se pide por metro cuadrado en cada zona. Este informe la usa para responder la pregunta de quien compra tierra: cuánto puede pagar por el terreno para que el negocio cierre.
La cuenta tiene dos pasos. El primero es el valor residual por metro construido: el precio de venta descontado el margen exigido del 20%, menos el costo de obra con un 22% de costos blandos. El segundo pasa al metro de terreno: se multiplica por lo que la norma deja construir en cada metro de suelo (el factor de ocupación por la cantidad de niveles que entran en la altura máxima), tomando el 76,6% de ese techo, que es lo que efectivamente construye una obra real. La norma es la predominante de cada barrio, y el costo es el del INE para la tipología que corresponde a esa altura y a la terminación del barrio.
En Carrasco Norte la altura predominante es de 9 metros y el factor de ocupación del 35%: entran tres niveles, y aunque el metro construido se pida a 4.118 dólares, lo que se puede pagar por el suelo baja a 617. En Centro la norma deja construir nueve niveles sobre todo el terreno, y con un precio pedido de 2.910 el suelo admite entre 2.264 y 5.094, según cuánto del edificio lleno se pueda construir.
| Barrio | Altura | Fos | Niveles | Precio pedido | Costo de obra (ine) | Por m² construido | Por m² de terreno | Con −10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centro (1) | 27 m | 100% | 9 | 2.910 | 1.382 (torre mediana) | 739 | 5.094 | 3.423 |
| Parque Rodó | 9 m | 100% | 3 | 4.605 | 1.382 (torre mediana) | 2.151 | 4.944 | 4.062 |
| La Blanqueada (1) | 16,5 m | 80% | 5 | 3.678 | 1.382 (torre mediana) | 1.379 | 4.225 | 3.286 |
| Tres Cruces (1) | 16,5 m | 100% | 5 | 3.209 | 1.382 (torre mediana) | 988 | 3.785 | 2.760 |
| Cordón (1) (2) | 16,5 m | 100% | 5 | 3.088 | 1.382 (torre mediana) | 887 | 3.398 | 2.413 |
| Buceo | 13,5 m | 60% | 4 | 3.984 | 1.382 (torre mediana) | 1.634 | 3.004 | 2.394 |
| Aguada (1) | 16,5 m | 100% | 5 | 2.896 | 1.382 (torre mediana) | 727 | 2.786 | 1.861 |
| Barrio Sur | 9 m | 100% | 3 | 3.278 | 1.427 (PB y 3 sin ascensor) | 991 | 2.277 | 1.649 |
| Malvín | 9 m | 60% | 3 | 3.756 | 1.427 (PB y 3 sin ascensor) | 1.389 | 1.915 | 1.484 |
| Larrañaga | 9 m | 80% | 3 | 3.337 | 1.427 (PB y 3 sin ascensor) | 1.040 | 1.912 | 1.401 |
| Bañados de Carrasco | 7 m | 60% | 2 | 4.545 | 1.427 (PB y 3 sin ascensor) | 2.047 | 1.881 | 1.533 |
| Punta Carretas | 9 m | 80% | 3 | 4.403 | 2.184 (torre suntuaria) | 1.005 | 1.847 | 1.172 |
| Parque Batlle | 9 m | 60% | 3 | 3.346 | 1.427 (PB y 3 sin ascensor) | 1.047 | 1.444 | 1.060 |
| Pocitos | 9 m | 80% | 3 | 4.036 | 2.184 (torre suntuaria) | 699 | 1.285 | 666 |
| Carrasco Norte | 9 m | 35% | 3 | 4.118 | 2.184 (torre suntuaria) | 767 | 617 | 341 |
USD. Precio pedido: mediana del Índice GREI de obra nueva en apartamentos, edición 2026-09_r25, corte 2026-09-29. Costo: INE, IVFC, por tipología, sin terreno ni costos blandos. Altura y FOS: valor predominante en cada barrio de la norma que GREI da por vigente: la del decreto de la Junta donde un decreto fija el padrón, y la del plano de la Intendencia donde no se conoce excepción. La última columna repite la cuenta con un precio un 10% menor.
(1) Con ese factor de ocupación y esa altura, el edificio lleno no se construye: por encima de 13,50 m la norma limita la construcción a una parte de la profundidad de la manzana (D.223.165). La cifra es un techo. Si se construye solo hasta 13,50 m, el piso es 3.380 La Blanqueada, 3.028 Tres Cruces, 2.719 Cordón, 2.264 Centro y 2.228 Aguada.
(2) Dos alturas comparten el predominio; tomamos la menor. Cordón: 16,5 m.
Carrasco queda fuera del cuadro aunque tiene precio pedido, 4.706 dólares por m²: el 98% de sus padrones está en el Área de Régimen Patrimonial Carrasco y Punta Gorda, que se rige por su Plan Especial (D.223.235): los parámetros dependen del grado de protección de cada bien y de la cuadra. El plano de la Intendencia dice 8 metros, pero no lo contrastamos contra ese plan y no lo publicamos como norma del barrio.
La comparación resiste el ajuste: aun tomando el piso, los cinco barrios con edificio alto admiten pagar por el terreno más que Carrasco Norte.
La excepción es Parque Rodó: con 4.605 dólares pedidos admite 4.944, porque la norma deja ocupar el 100% del terreno.
Cuánto se puede pagar por un terreno depende menos de cuánto se pide por el apartamento terminado que de cuántos metros deja construir la norma sobre ese terreno.
En los barrios de terminación alta tomamos el costo de la torre suntuaria del INE, 2.184 dólares por metro, contra 1.427 de una obra de hasta tres niveles sin ascensor y 1.382 de una torre mediana. Con el mismo precio y la misma norma, esa diferencia de costo se come buena parte de lo que el proyecto podría pagar por el terreno.
| Barrio | Precio pedido | Por m² de terreno, terminación alta | Por m² de terreno, costo según altura | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Pocitos | 4.036 | 1.285 | 2.983 (PB y 3 sin ascensor) | −57% |
| Carrasco Norte | 4.118 | 617 | 1.360 (PB y 3 sin ascensor) | −55% |
| Punta Carretas | 4.403 | 1.847 | 3.545 (PB y 3 sin ascensor) | −48% |
USD. La terminación de cada barrio es un criterio nuestro, no un dato publicado: la mostramos con los dos costos para que se vea cuánto pesa.
En ocho de los barrios del cuadro también hay precio de la ANV. No miden lo mismo: uno es lo que se pide por un apartamento nuevo, sobre la superficie del aviso; el otro, lo que se declaró al vender vivienda promovida, por metro construido. La comparación sirve para saber cómo leer las cifras de este informe.
| Barrio | Precio anv | Índice grei (mediana pedido) | Avisos | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Malvín | 2.832 | 3.756 | 270 | +33% |
| La Blanqueada | 2.375 | 3.678 | 54 | +55% |
| Parque Batlle | 2.500 | 3.346 | 85 | +34% |
| Larrañaga | 2.761 | 3.337 | 20 | +21% |
| Tres Cruces | 2.515 | 3.209 | 72 | +28% |
| Cordón | 2.405 | 3.088 | 152 | +28% |
| Centro | 2.095 | 2.910 | 94 | +39% |
| Aguada | 2.270 | 2.896 | 49 | +28% |
USD por m². Precio ANV por m² construido; mediana del Índice GREI por m² declarado en el aviso.
La diferencia mezcla lo que se pide y lo que se cierra, la superficie del aviso y la construida, y la vivienda promovida y la que no lo es, y este informe no puede separarlas. La mediana de la diferencia es 31%, más que el descuento del 10% de la última columna del Hallazgo 1. Por eso las cifras de este informe son lo máximo que se podría pagar por el suelo con esos precios, no el precio al que hoy se vende un terreno.
Las cifras del cuadro son las del terreno típico de cada barrio, con la altura que tiene la mayoría de sus padrones. Dentro del barrio hay terrenos que admiten mucho más. En Pocitos el 57% del régimen general está a 9 metros, pero sobre la Rambla la norma admite entre 29,50 y 35,50 metros según la cuadra (D.223.218, Dto. 38.933 de 2024), y Avenida Brasil, Soca y 26 de Marzo admiten 27: con 27 metros en lugar de 9 entran tres veces más niveles sobre el mismo terreno. El frente al mar, una avenida o la cercanía de algo importante mueven el valor del suelo más que el promedio del barrio.
Hay además una regla que el plano no muestra. De las 1.809 obras nuevas que la Intendencia aprobó entre 2010 y 2026 en estos barrios, 166 superan lo que admite el plano, sobre todo en Punta Carretas, Pocitos, Cordón y Parque Rodó, y la causa más común es el acordamiento: quien linda con un edificio más alto puede igualar su altura (D.223.168, Dto. 37.508, p. 13). Dos terrenos con la misma norma no valen lo mismo si uno tiene al lado un edificio de diez pisos y el otro una casa.
Por algo se dice que en el negocio inmobiliario importan tres cosas: ubicación, ubicación y ubicación.
| Dato | Dónde está |
|---|---|
| Precio pedido de obra nueva | Índice GREI de precio pedido, edición 2026-09_r25, publicada el 8 de octubre de 2026. https://gustavoortegayasoc.com/indice-precio-2026-09.html |
| Precio de venta oficial | ANV, Informe de precios de viviendas promovidas, Ley 18.795, N° 50, 2026-05 (año móvil cerrado a abril 2026). https://www.anv.gub.uy/sites/default/files/2026-06/INFORME_DE_PRECIOS_%20202605.pdf |
| Costo de obra por tipología | INE, IVFC Cuadro 5, 'Precio del metro cuadrado de edificación según tipologías originales', Montevideo, actualizado por ICCV. https://www5.ine.gub.uy/documents/Estadísticaseconómicas/SERIES%20Y%20OTROS/IVFC/IVFC%205%20Precio%20M2%20B90.xls |
| Altura y FOS por barrio | Decretos de la Junta Departamental que fijan altura, retiro o FOS por padrón o por tramo, en el texto vigente del Digesto Departamental (Vol. IV), cada uno verificado en el decreto original: mandan sobre el plano. Donde no hay decreto conocido, Intendencia de Montevideo, parcelario v_mdg_parcelas (versión digital de los planos), descargado el 9 de octubre de 2026. https://normativa.montevideo.gub.uy · https://intgis.montevideo.gub.uy/sit/php/common/datos/generar_zip2.php?nom_tab=v_mdg_parcelas&tipo=gis |
| Envolvente | Niveles = altura máxima ÷ 2,8 m; construible = FOS × niveles; se toma el 76,6%. Régimen general: D.223.155.1 y D.223.165, Dto. 37.508. https://imnube.montevideo.gub.uy/share/s/ZogOaZPzTNaiAnbi1BTc0g |
| Obras que superan el plano | Intendencia de Montevideo, permisos de construcción 2010-2026 (capa ic_v_ce_permisos_construccion_geom) |
| Margen y costos blandos | Parámetros del modelo: margen exigido 20%, costos blandos 22% de la obra |
Regla de cruce: cada padrón se asigna a su barrio por la cartografía oficial, y el precio se toma solo de los grupos que el índice aprobó. Donde no hay dato, se declara; no se completa con el promedio de la ciudad ni con el barrio de al lado.
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.