Informe GOYA de Suelo · Punta del Este · Nº 6 · Octubre 2026

En La Pastora, el tamaño del terreno pesa más que el precio del metro

Con el mismo precio pedido y el mismo costo de obra, un terreno de 4.000 m² en La Pastora admite pagar por cada metro cuadrado más de cuatro veces lo que admite uno de 1.200 m², porque la norma le deja construir 5,1 veces su superficie en lugar de 1,2. Pero tres de cada cuatro terrenos de la zona no llegan ni al primer escalón: ahí solo se pueden hacer casas.

Por qué este informe existe

La Pastora es una de las zonas de Punta del Este donde la norma admite torres. La Intendencia la ordena con un cuadro propio, el Cuadro Normativo Nº 3, donde lo que se puede construir no depende solo del lugar sino del tamaño y del frente del terreno. Por eso, para saber cuánto se puede pagar por un terreno ahí, no alcanza con el precio del metro construido: hay que saber primero a qué escalón de la norma llega ese terreno.

El precio sale del Índice GREI de precio pedido, cuya primera edición publicamos el 8 de octubre de 2026: la mediana de lo que se pide por metro cuadrado de apartamento nuevo es 4.324 dólares en la Costanera (77 avisos) y 4.068 en el resto de La Pastora (240 avisos). La cuenta es la de los informes anteriores: el precio descontado el margen exigido del 20%, menos el costo de obra con un 22% de costos blandos, y eso multiplicado por lo que la norma deja construir en cada metro de terreno, al 76,6% de ese techo, que es lo que efectivamente construye una obra real.

El costo de obra es el del INE para una torre con terminación alta, 2.184 dólares por metro, con el recargo que el convenio de la construcción paga por trabajar en Maldonado y Punta del Este: un viático de 13,2% del jornal, que sobre la mano de obra lleva el costo a 2.272 dólares. Es la primera vez que la serie aplica ese ajuste.

Hallazgo 1 · Un terreno de 4.000 m² admite pagar por metro más de cuatro veces lo que uno de 1.200 m²

El precio y el costo son los mismos; lo que cambia es cuánto deja construir la norma. Un bloque bajo, desde 1.200 m² y 30 metros de frente, construye 1,2 veces el terreno con 12 metros de altura. Un bloque alto, desde 4.000 m² en el resto de La Pastora (3.000 en la Costanera) y 54 metros de frente, construye 5,1 veces el terreno, con hasta 63 metros de altura.

Zona	Escalón	Mínimos	Construye	Por m² de terreno	Con −10%
Costanera	Bloque alto, 45 m	3.000 m² · 54 m	5,1 veces	3.248	1.841
Costanera	Bloque medio, 28 m	2.000 m² · 40 m	3,0 veces	1.911	1.083
Costanera	Bloque bajo, 12 m	1.200 m² · 30 m	1,2 veces	764	433
Resto	Bloque alto, 63 m	4.000 m² · 54 m	5,1 veces	2.415	1.091
Resto	Bloque medio, 28 m	2.000 m² · 40 m	3,0 veces	1.421	642
Resto	Bloque bajo, 12 m	1.200 m² · 30 m	1,2 veces	568	257

USD por m² de terreno. Precio: mediana del Índice GREI de apartamento nuevo, edición 2026-09_r25. Costo: INE, torre suntuaria, con el recargo de Punta del Este, sin terreno. Mínimos: superficie y frente del terreno. Entre el bloque medio y el alto la norma interpola según la superficie (Art. D.190 c.3). La última columna repite la cuenta con un precio un 10% menor.

En La Pastora, antes de discutir el precio de un terreno conviene preguntar a qué escalón de la norma llega.

Hallazgo 2 · Tres de cada cuatro terrenos de La Pastora solo admiten casas

De los 683 padrones de La Pastora, 525 (76,9%) no llegan a 1.200 m² o a 30 metros de frente, y la norma solo les permite casas aisladas o apareadas de dos plantas y 7 metros, construyendo entre 0,4 y 0,6 veces el terreno. Llegan a bloque bajo 78, a bloque medio 42 y a bloque alto 38, el 5,6% del total.

Escalón	Padrones	%
Solo casas (7 m)	525	76,9%
Bloque bajo (12 m)	78	11,4%
Bloque medio, o entre medio y alto	42	6,1%
Bloque alto (45 o 63 m)	38	5,6%

Padrones de La Pastora (subzonas 1.3.1 y 1.3.2, localidad catastral Punta del Este) con el escalón que les asigna GREI por superficie y frente.

La mediana de los terrenos es de 870 m² en la Costanera y 644 m² en el resto. Para llegar a un bloque alto en el resto de La Pastora hacen falta unos seis terrenos de ese tamaño, y además los 54 metros de frente. Por eso en La Pastora el negocio del suelo está más en juntar lotes que en el lote suelto.

Para los terrenos que solo admiten casas la cuenta de este informe no aplica: el índice no tiene todavía un precio publicable de casa nueva en La Pastora.

Hallazgo 3 · La terminación también mueve el valor del suelo

En La Pastora tomamos el costo de la torre suntuaria del INE porque es lo que construye esa zona. Con el de una torre mediana, 1.438 dólares por metro con el mismo recargo, el mismo terreno admite pagar bastante más:

Zona	Escalón	Terminación alta	Torre mediana
Costanera	Bloque alto	3.248	7.223
Costanera	Bloque medio	1.911	4.249
Costanera	Bloque bajo	764	1.700
Resto	Bloque alto	2.415	6.390
Resto	Bloque medio	1.421	3.759
Resto	Bloque bajo	568	1.503

USD por m² de terreno. La terminación es un criterio nuestro, no un dato publicado: la mostramos con los dos costos para que se vea cuánto pesa.

Lo que este informe no dice

No da el valor de un padrón. Cada terreno tiene su frente, su forma y sus linderos; el escalón que le asigna GREI sale de su superficie y su frente en el catastro, y debe confirmarse con la Intendencia.
No es el precio al que se vende un terreno. Es lo máximo que un proyecto podría pagar con el precio pedido de hoy, que es oferta y no cierre, y se mide sobre la superficie del aviso.
El cuadro y el texto de la norma no coinciden en dos puntos: el suelo verde mínimo (70% en el texto, 40% o 60% en el cuadro) y el subsuelo (80% contra 50%). Tomamos lo más restrictivo; conviene confirmarlo antes de proyectar.
El costo del INE se releva en Montevideo. Le sumamos el recargo oficial de mano de obra de Punta del Este; si los materiales cuestan más que en Montevideo, el costo real es mayor y las cifras son un máximo.
El margen del 20% y los costos blandos del 22% son parámetros del modelo, no datos publicados.
No incorpora demanda ni plazo de venta, ni el costo y el tiempo de juntar terrenos.
No se publican padrones.

Método y fuentes

Dato	Dónde está
Escalones de La Pastora	Intendencia de Maldonado, Cuadro Normativo Nº 3 (planilla del 9-ago-2023, enlazada desde el Art. D.179) y Art. D.190 del Digesto Departamental. https://digesto.maldonado.gub.uy
Padrones y superficie	Dirección Nacional de Catastro, cruzada con el plano de subzonas de la Intendencia
Precio pedido	Índice GREI de precio pedido, edición 2026-09_r25, publicada el 8 de octubre de 2026. https://gustavoortegayasoc.com/indice-precio-2026-09.html
Costo de obra	INE, IVFC Cuadro 5, 'Precio del metro cuadrado de edificación según tipologías originales', Montevideo, actualizado por ICCV. https://www5.ine.gub.uy/documents/Estadísticaseconómicas/SERIES%20Y%20OTROS/IVFC/IVFC%205%20Precio%20M2%20B90.xls
Recargo de Punta del Este	Decreto 71/007 (DO 01-03-2007): ciudades de Maldonado y Punta del Este (Zona 1, hasta el Arroyo Maldonado, Puente de La Barra) y franja de 0 a 5 km (Zona 2): 26,40% del viático de más de 25 km (50% del jornal de Cat. V) = 13,2% del jornal. https://www.impo.com.uy/bases/decretos/71-2007
Peso de la mano de obra	INE, Índice del Costo de la Construcción de Vivienda: 30,7%
Margen y costos blandos	Parámetros del modelo: margen 20%, costos blandos 22% de la obra

Sobre este informe

Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.

Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.

Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.