Informe GOYA de Suelo · Montevideo · Nº 8 · Octubre 2026
Quien tiene pegado un edificio más alto que lo que el plano le deja construir puede acordarse a él: la norma de Montevideo admite que el terreno suba hasta la altura del vecino en una franja de su frente (D.223.168). Medimos cada divisoria de los 16 barrios que venimos estudiando con el modelo de superficie de la IDE, y hay 802 terrenos con un lindero así que no son todavía un edificio. En la mediana pueden sumar cinco pisos y un 48% más de metros construibles; con el valor por metro construido del Nº 7, eso va de unos 86.000 dólares por terreno en Tres Cruces a 728.000 en Buceo.
El Informe Nº 7 cerró con una observación: de las 1.809 obras nuevas que la Intendencia aprobó entre 2010 y 2026 en estos barrios, 166 superan lo que admite el plano, y la causa más común es el acordamiento. Dos terrenos con la misma norma no valen lo mismo si uno tiene pegado un edificio de diez pisos y el otro una casa. Este informe mide esa diferencia.
El régimen está en los artículos D.223.168 a D.223.171 del Digesto Departamental; los tres primeros, en la redacción del Decreto 37.508 de 2020. Es optativo y rige solo en el Régimen General de suelo, no en el patrimonial ni en el específico. Se aplica cuando un lindero está construido sobre la divisoria por encima de la altura vigente del predio, y no deja construir un edificio lleno a la altura del vecino: el volumen alto tiene un ancho que depende del frente (todo el frente hasta 8,60 metros, pero a la altura media entre los dos linderos; el frente menos 3 metros hasta 12; el frente menos 5, con un máximo de 12 metros, por encima de eso, y con un trazado escalonado como opción desde 17), y una profundidad que no puede pasar la que ocupa el edificio lindero sobre la divisoria (D.223.170). El resto del terreno sigue con la norma del plano.
Por eso no alcanza con saber que el vecino es alto: hay que saber si está pegado a la divisoria, cuánto mide ahí y cuántos metros de fondo ocupa. Lo medimos padrón por padrón con el Modelo Digital de Superficie de la Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) del Uruguay, de 10 centímetros de resolución, restándole el modelo del terreno: es la altura de lo construido en el vuelo de 2018 y 2019.
De los 40.426 padrones de régimen general con norma validada en los 16 barrios, 2.226 (5,5%) tienen un lindero sobre la misma calle construido sobre la divisoria al menos 5 metros por encima de la altura que su norma les permite, en un tramo de 6 metros o más, y es un edificio según el parcelario (propiedad horizontal) o los permisos de la Intendencia. 1.297 de ellos ya son propiedad horizontal, es decir un edificio dividido en unidades, y 127 tienen un edificio propio más alto que su norma. Quedan 802 terrenos, que son los que pueden interesar a quien compra suelo para construir.
| Barrio | Padrones de régimen general | Con lindero más alto (medido) | % | Terrenos | Altura del lindero (mediana) |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta Carretas | 2.102 | 375 | 17,8% | 92 | 29,5 m |
| Pocitos | 4.918 | 720 | 14,6% | 206 | 29,4 m |
| Parque Rodó | 1.189 | 162 | 13,6% | 66 | 29,4 m |
| Centro | 440 | 32 | 7,3% | 22 | 27,5 m |
| Cordón | 3.572 | 192 | 5,4% | 92 | 29,2 m |
| La Blanqueada | 1.291 | 53 | 4,1% | 22 | 29,6 m |
| Tres Cruces | 1.654 | 63 | 3,8% | 18 | 31,5 m |
| Barrio Sur | 306 | 11 | 3,6% | 5 | 26,8 m |
| Malvín | 4.447 | 154 | 3,5% | 61 | 20,7 m |
| Parque Batlle | 5.239 | 180 | 3,4% | 86 | 29,2 m |
| Buceo | 5.687 | 173 | 3,0% | 69 | 27,1 m |
| Larrañaga | 2.876 | 55 | 1,9% | 36 | 29,5 m |
| Aguada | 2.592 | 38 | 1,5% | 22 | 27,2 m |
| Bañados de Carrasco | 1.705 | 11 | 0,6% | 1 | 15,2 m |
| Carrasco Norte | 2.354 | 7 | 0,3% | 4 | 17,7 m |
| Carrasco | 54 | 0 | 0,0% | 0 | - |
| Total | 40.426 | 2.226 | 5,5% | 802 | 29,1 m |
Padrones de régimen general (RGE) con altura validada por GREI, fuera de las áreas de Plan Especial. Lindero más alto: comparte calle de frente con el padrón y, según el modelo de superficie de la IDE, está construido sobre la divisoria al menos 5 m por encima de la altura vigente del padrón en 6 m seguidos o más. Terrenos: sin propiedad horizontal y sin edificio propio más alto que su norma.
En Carrasco no aparece ninguno.
545 de los 802 terrenos (68%) están en cinco barrios: Pocitos, Cordón, Punta Carretas, Parque Batlle y Buceo. Punta Carretas es donde más pesa: el 17,8% de su régimen general tiene un vecino así.
El vuelo es de 2018 y 2019. Lo construido después no aparece: según los permisos de la Intendencia, otros 128 terrenos tienen al lado un edificio aprobado de 2019 en adelante que podría generar acordamiento, y que no medimos.
En la mediana, estos terrenos tienen una norma de tres niveles y un lindero de 29,1 metros sobre la divisoria. El volumen alto llega hasta donde llega el edificio de al lado, y eso cambia mucho de un padrón a otro: la mitad de los tramos medidos está entre 10 y 16 metros. Con el ancho que admite cada frente, el acordamiento agrega en la mediana 290 m² construibles a cada terreno, un 48% más que lo que admite su norma.
Para pasarlo a dólares usamos el valor residual por metro construido que publicamos en el Nº 7, barrio por barrio (precio pedido menos margen, costo de obra del INE y costos blandos). No hay precio nuevo en este informe.
| Barrio | Terrenos calculados | Pisos extra (mediana) | Fondo del tramo (mediana) | M² construibles extra (mediana) | Suba sobre su norma | Valor por m² construido | Dólares extra por terreno (mediana) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Buceo | 66 | 5 | 15 m | 446 | 53% | 1.634 | 728.000 |
| Parque Rodó | 62 | 6 | 12 m | 304 | 59% | 2.151 | 655.000 |
| La Blanqueada | 19 | 5 | 13 m | 343 | 34% | 1.379 | 472.000 |
| Larrañaga (1) | 32 | 5 | 13 m | 401 | 38% | 1.095 | 439.000 |
| Parque Batlle (1) | 86 | 6 | 14 m | 386 | 73% | 1.102 | 425.000 |
| Malvín (1) | 54 | 3 | 12 m | 266 | 40% | 1.444 | 383.000 |
| Punta Carretas | 87 | 5 | 12 m | 239 | 61% | 1.005 | 240.000 |
| Centro | 20 | 4,5 | 14 m | 283 | 33% | 739 | 209.000 |
| Cordón | 87 | 4 | 12 m | 223 | 31% | 887 | 198.000 |
| Aguada | 19 | 3 | 13 m | 268 | 26% | 727 | 195.000 |
| Pocitos | 200 | 6 | 12 m | 243 | 58% | 699 | 170.000 |
| Tres Cruces | 17 | 3 | 8 m | 87 | 10% | 988 | 86.000 |
USD. Sin esquinas (su perfil sale de otro artículo, el D.223.161). Solo barrios con 10 terrenos calculados o más. M² extra = pisos extra × ancho que admite el frente × fondo medido del tramo × 76,6%, el mismo factor de obra real del Nº 7; en frentes de hasta 8,60 m, a la altura media entre los dos linderos. Pisos extra = niveles que entran en la altura medida del lindero (÷ 2,8 m) menos los de la norma. No se suma el avance extra en profundidad que el D.223.170 admite en frentes menores de 12 m. Valor por m² construido: el del Nº 7.
(1) El Nº 7 tomó en Larrañaga, Parque Batlle y Malvín el costo de una obra de hasta tres niveles sin ascensor; para el volumen alto el valor se recalcula con el mismo precio pedido y el costo de torre mediana del INE (1.382 dólares por m²).
La diferencia entre barrios la hace sobre todo el valor por metro construido: en Parque Rodó el Nº 7 dio 2.151 dólares, en Pocitos 699, porque en Pocitos tomamos la terminación de torre suntuaria. Cada metro que suma el vecino alto vale tres veces más en un barrio que en el otro.
Los permisos de construcción de la Intendencia dicen cuántos metros se aprobaron en cada padrón, y de ahí se puede estimar la altura del vecino, pero no dicen si el edificio está pegado a la divisoria ni cuánto fondo ocupa. Cruzamos las dos fuentes:
| Linderos que los permisos marcan como altos | Padrones |
|---|---|
| La medición confirma un edificio pegado a la divisoria, 5 m o más por encima de la norma | 193 |
| Sobre la divisoria no supera la norma en 5 m (está retirado o es más bajo de lo estimado) | 210 |
| Edificio aprobado de 2019 en adelante, posterior al vuelo | 266 |
| Total | 669 |
De los 2.226 padrones que la medición confirma, solo 231 estaban entre los que la estimación por permisos marca como altos (en algunos, por el lindero del otro lado). En Street View revisamos casos de cada grupo: en los confirmados se ve una construcción baja pegada a la medianera de un edificio alto; en varios de los no confirmados, la torre del vecino tiene un retiro lateral que desde la calle no se distingue, y en Carrasco Norte lo que el modelo mide alto son pinos sobre casas de dos pisos.
| Dato | Dónde está |
|---|---|
| Régimen de acordamiento | Digesto Departamental, Vol. IV, arts. D.223.168 a D.223.171, texto vigente leído el 25 de octubre de 2026 (D.223.168 a D.223.170 en la redacción del Dto. 37.508, arts. 20 a 23; D.223.171 en la del Dto. 34.889 de 2013). https://normativa.montevideo.gub.uy/articulos/51266 · https://imnube.montevideo.gub.uy/share/s/ZogOaZPzTNaiAnbi1BTc0g |
| Altura y fondo del edificio lindero | IDE Uruguay, cobertura urbana, Remesa 01 Montevideo: Modelo Digital de Superficie 10 cm menos Modelo Digital de Terreno 100 cm (archivos del 16 de abril de 2019). https://visualizador.ide.uy/descargas/datos/CU_Remesa_01/01_MDT_MDS/01_Ciudad_MVD/ |
| Régimen de suelo de cada padrón | Intendencia de Montevideo, parcelario v_mdg_parcelas (campo RGS: régimen general, patrimonial o específico), descargado el 9 de octubre de 2026. https://intgis.montevideo.gub.uy/sit/php/common/datos/generar_zip2.php?nom_tab=v_mdg_parcelas&tipo=gis |
| Áreas de Plan Especial | Intendencia de Montevideo, capa ot_v_pat_lim_areas y campo PLANESP del parcelario |
| Altura vigente del padrón | La que GREI da por validada: decreto de la Junta donde fija el padrón, plano de la Intendencia donde no se conoce excepción (mismo criterio que el Nº 7) |
| Linderos y calle de frente | Geometría del parcelario y direcciones oficiales de la Intendencia (v_mdg_direcciones) |
| Edificios posteriores al vuelo | Intendencia de Montevideo, permisos de construcción (capa ic_v_ce_permisos_construccion_geom), descargados el 16 de octubre de 2026 |
| Valor por metro construido | Informe GOYA de Suelo Nº 7, 22 de octubre de 2026, Hallazgo 1. https://gustavoortegayasoc.com/informe-suelo-montevideo-barrios.html |
Lo produce Gustavo Ortega y Asociados, estudio de arquitectura con treinta años de ejercicio en dirección de proyecto y obra en Uruguay y la región. El análisis corre sobre un sistema propio que cruza catastro, normativa y precio padrón por padrón.
Se publica de forma periódica. Quien quiera el análisis de un padrón concreto puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.
Los datos citados corresponden a las fuentes y fechas indicadas. La normativa y los precios cambian; antes de una decisión de inversión, cada padrón debe verificarse contra la fuente oficial vigente.